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Immobiliengewinne sind sicher!

Um einen wirtschaftlichen Vorteil zu erlangen, muss man einen “Edge” realisieren, also einen Vorteil gegenüber anderen Marktteilnehmern. Der Edge kann z.B. ein günstigerer Wareneinkauf, höherer Verkaufspreis, höhere Auslastung oder reduzierte Kosten sein (ggü. der Konkurrenz).

In seltenen Marktphasen, die ich gerne als Anomalie bezeichne, ist dies für eine kurze Zeit auch ohne oben genannte Aspekte möglich: Man hat ein neues Produkt geschaffen, für das es keine Konkurrenz aber eine hohe Nachfrage gibt, oder man stellt Güter her, die durch Sondersituationen extrem nachgefragt und teuer geworden sind. Oder es gibt einen (rational-irrationalen) Boom, der kurzfristig alle Teilnehmer profitieren lässt (Bubble).

Wir sehen aber nun schon seit Jahren eine negative Zinsentwicklung in Europa, mit der die EZB und die Politik versucht, risikoarme Geldanlagen möglichst zu entwerten und die Inflation indirekt anzukurbeln: Eine steigende Inflation bedeutet auch, dass Zinszahlungen für die nach 2009 gestiegenen staatlichen Verbindlichkeiten (Griechenland, Italien, Spanien, Irland, …) im Endeffekt nicht mehr so gravierend sind und “einfacher” bedient werden können.

Doch anstatt das Privatanleger das Geld nun in per Definition risikoreichere Anlageklassen wie z.B. Aktien stecken, gibt es in Deutschland seit einigen Jahren einen Immobilienboom: Jeder will die günstigen Zinsen nutzen um mit möglichst viel Fremdkapital (Leverage) eine möglichst große, attraktive Immobilie zu sichern. Gleichzeitig hat die zunehmende Landflucht und Wanderung in reiche Großstädte zusammen mit dem seit Ende der 1990er stark gesunkenen Wohnungsneubau für steigende Mieten gesorgt.

Szenario 1

Letztlich erscheint das doch als bombensicheres Geschäft: Ich kaufe mir Wohnungen in München, Berlin, Hamburg, Freiburg, finanziere sie zu 99% über eine Bank und decke die Zinszahlungen und ggf. auch 1-2% Tilgung mit den Mieteinnahmen. Dank der Nachfrage werde ich in den nächsten Jahre die Mieten im Rahmen des Zulässigen erhöhen und entweder das Risiko reduzieren oder die Tilgung erhöhen. Weiterhin könnte man auch annehmen, dass die Verkaufspreise für Eigentum weiterhin stark steigen werden und so z.B. nach 10 Jahren steuerfrei eine Veräusserung ermöglichen, die auch Vorfälligkeitsentschädigungszahlungen tragen — und eine Refinanzierung nach 10-15 Jahren erübrigen.

Das Problem hier ist aber, dass es zu viele Investoren machen, somit einen Boom ausgelöst und auch die heutigen Verkaufspreise schon tlw bei 30-35x der Jahresmiete liegen. Somit sind “schnelle Gewinne” nach 10 Jahren deutlich riskanter geworden bzw. eine Entwicklung, die weniger erfolgreich verläuft, schlägt deutlich härter durch.

Szenario 2

Was wäre, wenn die Inflationsrate steigen würde, ebenfalls die Mieten steigen würde , aber durch Deckelungen (Mietpreisbremse etc.) nach oben begrenzt werden? Zum Vergleich: Aktien sind üblicherweise wenig anfällig für eine steigende Inflation, denn Unternehmensgewinne steigen meist im Rahmen der Inflationsrate mit (höhere Einkaufspreise, höhere Verkaufspreise…). Immobilienkredite werden durch die Inflation effektiv auch günstiger, nicht jedoch, wenn diese durch Mietzahlungen finanziert werden, denn diese wären/sind ja gesetzlich gedeckelt.

Das ganze Geschäft wird also weniger lukrativ und die Kaufpreise für solche Immobilien dürften stagnieren oder sogar sinken, was sich insbesondere negativ auf einen Verkauf nach z.B. 10 Jahren auswirken würde, aber auch für eine Refinanzierung deutlich steigende Zinsen bzw. weitere Sicherheiten bedeuten.

Szenario 3

Beide o.g. Szenarien sind eigentlich ein verdecktes Konjunkturprogramm für B-Standorte, also für Städte und Gemeinden, die bisher wirtschaftlich nicht so boomen, wie bekannte Großstädte. Wenn das Gehalt in München z.B. 20% über dem Bundesschnitt liegt, die Mietkosten aber 50%, so wird man sich überlegen ob man nicht beruflich z.B. nach Leipzig wechselt wo auch heute noch ein Mietermarkt herrscht. Letztlich steht diese Handlungsmöglichkeit nur Personengruppen offen, die beruflich und privat flexibel genug sind und über eine wirtschaftliche Grundlage verfügen um den Umzug und die Folgekosten zu tragen. Es ist quasi ausgeschlossen, dass ein Konzernmitarbeiter oder Hartz-Bezieher solch eine Wohnsitzverlagerung durchführen kann. Hätten wir eine bessere Digitalkultur, verbreitetere Home-Office-Kultur und eine geringere Klumpenbildung um ca 15 Ballungsgebiete, wären solche Standorte schon jetzt deutlich “teurer” und dieser “Edge” wäre nicht mehr zu erlangen. Wer das jetzt umsetzen kann, dürfte wohl eine deutlich größere Rendite erzielen, als  vollfinanziert in München zu kaufen (Szenario 1) oder dort als Mieter auf eine günstigere Gelegenheit warten (Szenario 2). Natürlich nur, wenn man jetzt schon Kapital auf die Seite legt und zwar gestreut in Aktien oder ETF, um die Inflationsverluste und weiterhin geleistete Mietzahlungen auszugleichen.

 

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